Hypotéka na byt vo výstavbe: ako sa čerpá a koľko vlastných peňazí treba

Hypotéka na byt, ktorý sa ešte stavia, funguje inak ako pri hotovom byte: banka nemá čo založiť, kým byt nie je zapísaný v katastri. Preto si vyžiada zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, odhad budúcej hodnoty bytu a peniaze uvoľňuje postupne alebo až po kolaudácii. Pri byte za 150 900 €, akým je najlacnejší voľný byt v projekte Južanka Poprad, potrebujete podľa limitov NBS najmenej 15 090 až 30 180 € vlastných peňazí.

Ako funguje hypotéka na byt, ktorý sa ešte len stavia?

Banka poskytne úver na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a odhadu hodnoty bytu po dokončení. Zabezpečením môže byť rozostavaný byt zapísaný v katastri, iná nehnuteľnosť, napríklad byt rodičov, alebo byt až po kolaudácii. Kedy a koľko peňazí banka uvoľní, určuje každá banka sama.

Opatrenie NBS č. 10/2016 výslovne pripúšťa, že zabezpečením úveru môže byť aj „byt v rozostavanej bytovej budove“, ak je evidovaný v katastri. Hodnota zabezpečenia sa pri byte vo výstavbe určí ako nižšia z dvoch súm: odhad hodnoty po dokončení a cena podľa zmluvy (§ 6 a § 7 ods. 8 opatrenia).

V praxi sa stretnete s troma spôsobmi:

1. Čerpanie po kolaudácii. Zálohy počas výstavby zaplatíte z vlastných peňazí a hypotéka pokryje doplatok po kolaudácii. Napríklad Slovenská sporiteľňa na svojej stránke o novostavbách uvádza, že v partnerských projektoch, ktorých výstavbu financuje, sa hypotéka „začína čerpať až po kolaudácii“ a čerpať sa dá do 36 mesiacov od podpisu zmluvy (slsp.sk).
2. Postupné čerpanie podľa platobného kalendára. Banka platí zálohy developerovi počas výstavby. Kým nemá zriadené záložné právo, môže úver stáť viac; podmienky sa líšia podľa banky.
3. Zabezpečenie inou nehnuteľnosťou. Ak rodina založí iný byt alebo dom, banka môže čerpať skôr. Po kolaudácii sa zabezpečenie zvyčajne vymení za nový byt.

Ktorý spôsob pre vás platí, závisí od banky a od toho, či projekt financuje. V projekte Južanka Poprad: [DOPLNIŤ: spolupracujúce banky a podmienky čerpania].

Limity NBS: LTV, DTI, DSTI a splatnosť

Národná banka Slovenska určuje bankám štyri hlavné limity: úver môže byť najviac 90 % hodnoty nehnuteľnosti, celkový dlh najviac 8-násobok ročného čistého príjmu, splátka musí prejsť stresovým testom a splatnosť je najviac 30 rokov. Upravuje ich opatrenie NBS č. 10/2016 v znení neskorších zmien.

Limit	Čo znamená	Hodnota v roku 2026
LTV	úver k hodnote nehnuteľnosti	najviac 90 %; úvery nad 80 % môžu tvoriť najviac 20 % nových úverov banky
DTI	celkový dlh k ročnému čistému príjmu	najviac 8; od 41 rokov sa limit znižuje, ak sa úver spláca po 65. roku
DSTI	splátky k príjmu po odpočte životného minima	na splátky môže ísť najviac 60 % príjmu po odpočte životného minima
Stresový test	či zvládnete splátku pri vyššej sadzbe	sadzba o 2 p. b. vyššia, najviac 6 %; pri fixácii nad 10 rokov o 1 p. b.
Splatnosť	doba splácania	najviac 30 rokov (výnimky najviac 10 % úverov)

Zdroj: úplné znenie opatrenia NBS č. 10/2016, overené 19. 10. 2026.

Od 1. 1. 2027 sa limity menia. NBS vydala opatrenie č. 3/2026 (oznámenie č. 251/2026 Z. z.), ktoré rozlišuje kupujúcich podľa toho, koľko nehnuteľností už vlastnia. Podľa NBS a TASR (1. 6. 2026) má platiť LTV 90 % pre mladých, ktorí kupujú prvé bývanie, a 70 % pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti. Pri byte v Južanke s odovzdaním v 4. štvrťroku 2027 sa bude úver schvaľovať už podľa nových pravidiel. [DOPLNIŤ: presné podmienky opatrenia č. 3/2026 overí hypotekárny špecialista]

Koľko vlastných peňazí potrebujem na kúpu bytu za 150 000 € a aká bude splátka hypotéky?

Pri byte za 150 900 € potrebujete pri bežnom limite 80 % najmenej 30 180 € vlastných zdrojov, pri výnimke do 90 % najmenej 15 090 €. Modelová splátka úveru 120 720 € na 30 rokov pri sadzbe 3,87 % je približne 567 € mesačne. K vlastným zdrojom pripočítajte dokončenie holobytu a poplatky.

Modelový príklad je postavený na byte 2+kk D205 v projekte Južanka Poprad, ktorý k 12. 10. 2026 stál 150 900 € s DPH. Sadzba 3,87 % je priemerná úroková sadzba nových úverov na nehnuteľnosti s fixáciou nad 5 rokov za august 2026 podľa štatistiky NBS. Vaša sadzba bude iná.

Modelový príklad (nie ponuka banky)	Úver 80 %	Úver 90 %
Cena bytu	150 900 €	150 900 €
Vlastné zdroje	30 180 €	15 090 €
Výška úveru	120 720 €	135 810 €
Splátka pri 3,87 %, 30 rokov	približne 567 €	približne 638 €
Splátka v stresovom teste pri 5,87 %	približne 714 €	približne 803 €
Najnižší ročný čistý príjem domácnosti pre DTI 8 (bez iných dlhov)	15 090 €	16 976 €

Výpočet: anuitná splátka, sadzba 3,87 % ročne, 360 splátok, bez poplatkov a poistenia. Stresový test pripočítava 2 p. b. DTI: výška úveru delená 8. Či príjem stačí aj podľa DSTI, závisí od životného minima vašej domácnosti a spočíta ho banka.

Pri byte vo výstavbe nejde len o to, koľko vlastných peňazí, ale aj kedy. Ak banka čerpá až po kolaudácii, zálohy z platobného kalendára platíte vopred z vlastného. Ako vyzerá postup a kalendár, opisuje článok kúpa bytu v novostavbe krok za krokom. Platobný kalendár Južanky: [DOPLNIŤ].

Chcete prepočet na konkrétny byt? Pošlite kód bytu cez nezáväzný formulár alebo volajte +421 948 83 21 21. [DOPLNIŤ: kontakt na hypotekárneho špecialistu]

Fixácia hypotéky

Fixácia je obdobie, počas ktorého sa úroková sadzba nemení. V auguste 2026 boli priemerné sadzby nových úverov na nehnuteľnosti podľa NBS 3,75 % pri fixácii do 1 roka, 3,73 % pri fixácii 1 až 5 rokov a 3,87 % pri fixácii nad 5 rokov. Dlhšia fixácia dáva istotu splátky, kratšia skôr umožní využiť pokles sadzieb.

Pri fixácii nad 10 rokov robí banka miernejší stresový test (o 1 p. b. namiesto 2 p. b.), pri fixácii na celú dobu splatnosti ho nerobí vôbec (opatrenie NBS č. 10/2016, § 4).

Daňový bonus na zaplatené úroky a hypotéka pre mladých

Mladí dlžníci si môžu z daní vrátiť polovicu zaplatených úrokov. Pri zmluvách uzavretých od 1. 1. 2024 je to 50 % úrokov, najviac 1 200 € ročne, počas piatich rokov, pre dlžníkov vo veku 18 až 35 rokov s príjmom najviac 1,6-násobku priemernej mesačnej mzdy (§ 33a zákona č. 595/2003 Z. z., Finančná správa). Pre zmluvy z roku 2026 je príjmový limit 2 592 € mesačne na dlžníka.

V modelovom príklade vyššie zaplatíte v prvom roku na úrokoch približne 4 600 €, takže bonus by dosiahol strop 1 200 €. Podmienku veku musí spĺňať aj spoludlžník.

Štátny fond rozvoja bývania poskytuje úver na obstaranie bytu aj manželom, z ktorých nikto v deň podania žiadosti neprekročil 35 rokov (§ 9 ods. 4 písm. a) zákona č. 150/2013 Z. z.). Podmienky a termíny podávania žiadostí sú na stránke ŠFRB. [DOPLNIŤ: či sa ŠFRB dá použiť pri kúpe bytu v Južanke]

Ako postupovať: od rezervácie po čerpanie

1. Pred rezerváciou si dajte u banky alebo poradcu predbežne spočítať, aký úver dosiahnete.
2. Po rezervácii požiadajte o úver; banka bude chcieť návrh alebo podpísanú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve.
3. Zlaďte platobný kalendár so spôsobom čerpania: ktoré zálohy zaplatíte sami a ktoré banka.
4. Po kolaudácii podpíšete kúpnu a záložnú zmluvu, banka doplatí cenu a kataster zapíše vlastníctvo aj záložné právo.

Aké ďalšie riziká treba v zmluve overiť, napríklad kam idú zálohy, rozoberá článok na čo si dať pozor pri kúpe bytu v predpredaji.

Časté otázky

Ako funguje hypotéka na byt, ktorý sa ešte len stavia?

Banka poskytne úver na základe zmluvy o budúcej kúpnej zmluve a odhadu budúcej hodnoty bytu. Zabezpečením môže byť rozostavaný byt zapísaný v katastri, iná nehnuteľnosť alebo, pri projektoch, ktorých výstavbu banka financuje, byt po kolaudácii. Úver sa čerpá postupne podľa platobného kalendára alebo až po kolaudácii; podmienky si určuje každá banka.

Koľko vlastných peňazí potrebujem na kúpu bytu za 150 000 € a aká bude splátka hypotéky?

Pri limite NBS 80 % hodnoty nehnuteľnosti potrebujete pri byte za 150 900 € najmenej 30 180 € vlastných zdrojov, pri výnimke do 90 % najmenej 15 090 €. Modelová splátka úveru 120 720 € na 30 rokov pri sadzbe 3,87 % je približne 567 € mesačne. Ide o príklad, skutočnú sadzbu a splátku určí banka.

Kto má nárok na daňový bonus na zaplatené úroky?

Pri zmluvách o úvere na bývanie uzavretých od 1. 1. 2024 má nárok dlžník vo veku 18 až 35 rokov s príjmom najviac 1,6-násobku priemernej mesačnej mzdy. Bonus je 50 % zaplatených úrokov, najviac 1 200 € ročne, počas piatich rokov (§ 33a zákona č. 595/2003 Z. z.).

Ďalší krok

Ceny všetkých bytov nájdete v ponuke voľné 2+kk a 3+kk byty v Južanke, prehľad cien v Poprade v článku koľko stojí nový byt v Poprade. Na platobný kalendár a financovanie konkrétneho bytu sa opýtajte cez nezáväzný formulár alebo na +421 948 83 21 21. Viac o projekte je na stránke novostavba v Poprade na Novom Juhu.

Modelový príklad nie je ponuka úveru. Sadzby NBS za august 2026, limity podľa opatrenia NBS č. 10/2016 overené 19. 10. 2026. Článok nenahrádza hypotekárne poradenstvo.