Kúpa bytu v novostavbe krok za krokom: od rezervácie po odovzdanie

Kúpa bytu v novostavbe, ktorá sa ešte stavia, má osem krokov: výber bytu, rezervácia, zmluva o budúcej kúpnej zmluve, financovanie, kolaudácia, kúpna zmluva, vklad do katastra a odovzdanie bytu. Od rezervácie po kľúče prejde toľko času, koľko zostáva do kolaudácie, plus týždne na kúpnu zmluvu a kataster. V projekte Južanka Poprad sú kolaudácia a odovzdanie bytov naplánované na 4. štvrťrok 2027.

Ako prebieha kúpa bytu v novostavbe krok za krokom, od rezervácie po odovzdanie?

Kupujúci si najprv byt rezervuje, potom podpíše zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a počas výstavby platí splátky podľa platobného kalendára. Po kolaudácii podpíše kúpnu zmluvu, doplatí zvyšok ceny, kataster zapíše jeho vlastnícke právo a developer mu byt odovzdá preberacím protokolom.

Krok	Čo podpisujete	Čo platíte	Ako dlho to trvá
1. Výber bytu	nič	nič	podľa vás
2. Rezervácia	rezervačnú zmluvu	rezervačný poplatok	podľa rezervačnej zmluvy
3. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve	zmluvu o budúcej kúpnej zmluve	splátku podľa platobného kalendára	v lehote z rezervačnej zmluvy
4. Financovanie	úverovú zmluvu, ak kupujete na hypotéku	splátky podľa kalendára	počas výstavby
5. Kolaudácia	nič, žiada o ňu stavebník	nič	podľa nového Stavebného zákona do 15 dní od kolaudačnej obhliadky
6. Kúpna zmluva	kúpnu zmluvu	doplatok ceny	v lehote zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve
7. Kataster	návrh na vklad	správny poplatok (kto ho hradí, určuje zmluva)	do 30 dní, urýchlene do 15 dní
8. Odovzdanie	preberací protokol	nič	jedno stretnutie v byte

1. Výber bytu

Pri výbere porovnávate dispozíciu, výmeru, poschodie, orientáciu a cenu, a pri novostavbe aj to, v akom stave byt dostanete.

V projekte Južanka Poprad bolo k 12. októbru 2026 voľných 17 z 35 bytov v ponuke. Byty 2+kk na 2. až 5. poschodí stáli 150 900 až 163 900 € s DPH, byty 3+kk 222 900 až 247 900 € s DPH. Predávajú sa ako holobyt, čiže dokončenie interiéru je samostatná položka rozpočtu; rozoberá ju článok holobyt alebo štandard. Pôdorys s plochami miestností nájdete napríklad pri 3+kk byte D201, celú ponuku na stránke voľné 2+kk a 3+kk byty v Južanke.

2. Rezervácia bytu a rezervačná zmluva

Rezervačná zmluva je dohoda, že developer byt na dohodnutý čas stiahne z ponuky a kupujúci za to zaplatí rezervačný poplatok. Počas rezervácie si kupujúci overuje financovanie a číta návrh ďalšej zmluvy.

Pred podpisom si v nej prečítajte štyri veci: ako dlho rezervácia platí, či sa poplatok započíta do kúpnej ceny, kedy sa vracia a kedy prepadá, a čo sa stane, ak vám banka úver neschváli.

V projekte Južanka Poprad trvá rezervácia [DOPLNIŤ: počet dní] a rezervačný poplatok sa [DOPLNIŤ: započítava do kúpnej ceny / platí sa nad rámec ceny]. Jeho výška je uvedená nižšie pri platobnom kalendári.

3. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je písomný záväzok oboch strán, že do dohodnutého termínu uzavrú kúpnu zmluvu na konkrétny byt za dohodnutú cenu. Developeri ju používajú, kým stavba nie je skolaudovaná.

Zmluvu o budúcej zmluve upravuje § 50a Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb., znenie účinné od 31. júla 2026). Musí byť písomná, musí určiť dobu, dokedy sa kúpna zmluva uzavrie, a musí obsahovať jej podstatné náležitosti. Ak jedna strana kúpnu zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrie, druhá sa môže do jedného roka domáhať na súde, aby jej súhlas nahradilo súdne rozhodnutie.

Pre kupujúceho je to najdôležitejší dokument celej kúpy: je v ňom označenie bytu a jeho výmera, kúpna cena, platobný kalendár, termín dokončenia a rozsah vybavenia. Čo v nej overiť pri termínoch, sankciách a ochrane záloh, rozoberá článok na čo si dať pozor pri kúpe bytu v predpredaji.

V projekte Južanka Poprad sa zmluva o budúcej kúpnej zmluve podpisuje do [DOPLNIŤ: lehota od rezervácie] a pripravuje ju [DOPLNIŤ: kto pripravuje zmluvy]. Prvá splátka je splatná podľa platobného kalendára nižšie. Návrh zmluvy si vyžiadajte vopred a dajte ho prečítať vlastnému právnikovi.

4. Financovanie a splátky počas výstavby

Počas výstavby kupujúci platí splátky v termínoch z platobného kalendára, z vlastných peňazí, z hypotéky alebo z oboch. Financovanie sa preto rieši hneď po rezervácii.

Banka si k žiadosti o úver spravidla vypýta podpísanú zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a znalecký posudok. Kedy a oproti čomu uvoľní peniaze na byt, ktorý ešte nemá list vlastníctva, si určuje každá banka sama, preto sa na to pýtajte skôr, než podpíšete platobný kalendár. Ako banky financujú byt bez listu vlastníctva, opisuje článok hypotéka na byt vo výstavbe.

5. Kolaudácia

Kolaudácia je úradné potvrdenie, že dokončenú stavbu možno užívať na účel, na ktorý bola povolená. Žiada o ňu stavebník.

Podľa Stavebného zákona účinného od 1. apríla 2025 je výsledkom kolaudácie kolaudačné osvedčenie, ktoré stavebný úrad vydá do 15 dní od kolaudačnej obhliadky (zákon č. 25/2025 Z. z., § 66 a § 67). Stavby povoľované podľa starších predpisov dostávajú ešte kolaudačné rozhodnutie (§ 84).

V projekte Južanka Poprad je dokončenie stavby naplánované na 3. štvrťrok 2027 a kolaudácia na 4. štvrťrok 2027. Bytový dom sa kolauduje podľa [DOPLNIŤ: nového Stavebného zákona / predpisov účinných do 31. 3. 2025].

6. Kúpna zmluva

Kúpnou zmluvou developer prevádza byt na kupujúceho. Podpisuje sa po kolaudácii a pri podpise alebo krátko po ňom sa dopláca zvyšok kúpnej ceny, najčastejšie z hypotéky.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu musí byť písomná a okrem iného obsahuje popis bytu, jeho podlahovú plochu a podiel na spoločných častiach domu a na pozemku (§ 5 zákona č. 182/1993 Z. z., znenie účinné od 1. apríla 2025).

V projekte Južanka Poprad sa kúpna zmluva podpisuje do [DOPLNIŤ: lehota po kolaudácii].

7. Návrh na vklad do katastra

Vlastníkom bytu sa kupujúci stáva až vkladom do katastra nehnuteľností, nie podpisom kúpnej zmluvy ani zaplatením ceny (§ 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka).

O návrhu na vklad rozhoduje katastrálny odbor okresného úradu do 30 dní od jeho doručenia. Ak zmluvu autorizoval advokát alebo ju spísal notár, lehota je 20 dní, a v urýchlenom konaní 15 dní (§ 32 zákona č. 162/1995 Z. z., znenie účinné od 1. apríla 2025). Za návrh sa platí správny poplatok; kto ho hradí, určuje zmluva.

Návrh na vklad bytu v projekte Južanka Poprad podáva [DOPLNIŤ: kto podáva návrh na vklad] a správny poplatok hradí [DOPLNIŤ: kto platí poplatok].

8. Odovzdanie bytu a preberací protokol

Preberací protokol je zápis o tom, v akom stave kupujúci byt prevzal. Podpisuje sa priamo v byte pri odovzdaní kľúčov.

Do protokolu sa zvyčajne zapisujú stavy meračov energií a vody, počet odovzdaných kľúčov a čipov, zoznam viditeľných vád a termín, dokedy ich developer odstráni. Na prehliadku si vezmite projektovú dokumentáciu bytu a zoznam vybavenia zo zmluvy, pri holobyte najmä rozsah rozvodov a povrchov.

V projekte Južanka Poprad sa byt odovzdáva [DOPLNIŤ: po doplatení ceny / po povolení vkladu]. Záručná doba na byt je [DOPLNIŤ: záručná doba na byt], na spoločné časti domu [DOPLNIŤ: záručná doba na spoločné časti] a plynie od [DOPLNIŤ: odkedy plynie].

Časová os kúpy bytu v projekte Južanka Poprad

Južanka Poprad je novostavba v Poprade na Novom Juhu, na Rastislavovej ulici. Predpredaj aj výstavba sa začali v prvom polroku 2026, dokončenie stavby je naplánované na 3. štvrťrok 2027 a kolaudácia s odovzdaním bytov na 4. štvrťrok 2027.

Míľnik	Termín	Stav k 12. 10. 2026
Začiatok predpredaja	1Q 2026	ukončené
Začiatok výstavby	2Q 2026	ukončené
Dokončenie stavby	3Q 2027	plánované
Kolaudácia a odovzdanie bytov	4Q 2027	plánované

Termíny sú z webu projektu Južanka Poprad. Záväzný termín pre konkrétny byt je ten, ktorý je napísaný v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

Aký je platobný kalendár pri kúpe bytu vo výstavbe a koľko sa platí pri rezervácii?

Platobný kalendár je rozpis, v akých častiach a kedy kupujúci zaplatí kúpnu cenu. Pri byte vo výstavbe sa platí rezervačný poplatok, jedna alebo viac splátok počas stavby a doplatok po kolaudácii. Výšku častí určuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve.

V projekte Južanka Poprad sa pri rezervácii platí [DOPLNIŤ: výška rezervačného poplatku v € alebo v %] a kúpna cena je rozdelená na [DOPLNIŤ: počet] platieb. Kalendár platí k [DOPLNIŤ: dátum]:

Platba	Kedy je splatná	Podiel z kúpnej ceny	Suma pri byte D205 za 150 900 €
1. splátka	[DOPLNIŤ: do koľkých dní od podpisu zmluvy o budúcej kúpnej zmluve]	[DOPLNIŤ] %	[DOPLNIŤ] €
2. splátka	[DOPLNIŤ: míľnik stavby alebo dátum]	[DOPLNIŤ] %	[DOPLNIŤ] €
Doplatok	[DOPLNIŤ: do koľkých dní od kolaudácie alebo od podpisu kúpnej zmluvy]	[DOPLNIŤ] %	[DOPLNIŤ] €
Kúpna cena spolu		100 %	150 900 €

Sumy sú prepočítané na byte 2+kk D205 na 2. poschodí, ktorý k 12. októbru 2026 stál 150 900 € s DPH a bol voľný. Rezervačný poplatok v tabuľke nie je; ako sa zúčtuje s kúpnou cenou, je v kroku 2. Z kalendára si odčítajte dve čísla: koľko potrebujete z vlastných peňazí pred prvým čerpaním hypotéky a kedy najneskôr musí byť úver schválený. Ako to zladiť s hypotékou, vysvetľuje článok hypotéka na byt vo výstavbe.

Na podmienky ku konkrétnemu bytu v Južanke sa opýtajte cez nezáväzný formulár alebo na čísle +421 948 83 21 21.

Aké poplatky a dane platím pri kúpe nového bytu od developera na Slovensku?

Pri kúpe nového bytu od developera sa okrem kúpnej ceny platí správny poplatok za vklad do katastra (kto ho hradí, určuje zmluva) a pri hypotéke spravidla znalecký posudok. Ceny bytov v projekte Južanka Poprad sú uvedené s DPH. Po nadobudnutí bytu platí vlastník každý rok daň z nehnuteľností.

Položka	Koľko	Kto a kedy platí	Zdroj
Návrh na vklad do katastra	100 € v listinnej podobe, 50 € elektronicky	podľa zmluvy, pri podaní návrhu	položka 11 sadzobníka, zákon č. 145/1995 Z. z., znenie od 1. 9. 2026
Urýchlený vklad do 15 dní	300 €, elektronicky 150 €	ten, kto o urýchlenie žiada	ten istý
Osvedčenie podpisu na kúpnej zmluve	podľa sadzobníka notára alebo matriky	hradí predávajúci; kupujúci len ak to žiada banka	§ 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.
Znalecký posudok	cenu určuje znalec	kupujúci, ak ho žiada banka	–
Poplatky banky	podľa sadzobníka banky	kupujúci pri hypotéke	hypotéka na byt vo výstavbe
Daň z nehnuteľností	vyrubuje mesto Poprad	vlastník, každý rok	slovensko.sk, aktualizované 30. 1. 2023

Kataster. Poplatok sa vyberá za každý právny úkon osobitne. Pri kúpe na hypotéku preto za zápis záložného práva banky môže byť ďalší poplatok.

DPH. Kupujúci daň osobitne neodvádza, platí cenníkovú cenu s DPH. Základná sadzba DPH je 23 % (zákon č. 222/2004 Z. z., znenie na rok 2026).

Daň z nehnuteľností. Daňová povinnosť vzniká 1. januára roka nasledujúceho po roku, v ktorom ste byt nadobudli, a priznanie sa podáva do 31. januára mestu, v ktorom byt stojí. Príklad: ak kataster povolí vklad bytu v Južanke v decembri 2027, priznanie podáte mestu Poprad do 31. januára 2028.

Časté otázky

Je zmluva o budúcej kúpnej zmluve záväzná?

Áno. Obe strany sa ňou zaväzujú uzavrieť do dohodnutej doby kúpnu zmluvu, a ak to jedna z nich neurobí, druhá sa môže do jedného roka obrátiť na súd (§ 50a Občianskeho zákonníka). Podmienky odstúpenia a sankcie sú vecou konkrétnej zmluvy.

Musím ísť pri kúpe bytu od developera k notárovi?

Spravidla nie. Katastrálny zákon vyžaduje osvedčený podpis prevodcu, teda predávajúceho (§ 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z.). Notára alebo matriku navštívite, ak osvedčený podpis žiada banka, napríklad na záložnej zmluve.

Dostanem rezervačný poplatok späť, ak si kúpu rozmyslím?

Závisí to od rezervačnej zmluvy. V projekte Južanka Poprad sa rezervačný poplatok vracia [DOPLNIŤ: za akých podmienok, osobitne pri neschválení hypotéky].

Čo ak sa kolaudácia oneskorí?

Rozhoduje, čo o termíne a sankciách hovorí zmluva o budúcej kúpnej zmluve. V projekte Južanka Poprad zmluva pri omeškaní [DOPLNIŤ: sankcia alebo právo odstúpiť]. Čo si v zmluve overiť ešte pred podpisom, opisuje článok na čo si dať pozor pri kúpe bytu v predpredaji.

Ďalší krok

Pozrite si voľné 2+kk a 3+kk byty v Južanke, vyberte si jeden alebo dva a vyplňte nezáväzný formulár. Predajca sa vám ozve s podmienkami k vybranému bytu. [DOPLNIŤ: čo predajca po dopyte pošle, napr. platobný kalendár a návrh rezervačnej zmluvy] Zavolať môžete na +421 948 83 21 21.

Článok je všeobecný prehľad postupu a nenahrádza právne ani daňové poradenstvo. Zákony a poplatky sú uvedené v znení overenom 12. októbra 2026, ceny a stav bytov k 12. 10. 2026.