Na čo si dať pozor pri kúpe bytu od developera v predpredaji

Pri kúpe bytu od developera v predpredaji kupujete byt, ktorý ešte nestojí, a platíte zálohy na základe zmluvy. Preto si pred podpisom overte sedem vecí: povolenie stavby, vlastníka pozemku a ťarchy, investora, kam idú zálohy, termín a sankcie v zmluve, čo presne je v cene a záruku. Väčšinu z nich si viete overiť sami vo verejných registroch. Pri každom bode uvádzame, ako to má projekt Južanka Poprad.

Ako kúpa prebieha krok za krokom, od rezervácie po odovzdanie, opisuje samostatný článok kúpa bytu v novostavbe krok za krokom. Tento článok sa venuje rizikám a ich overeniu.

Na čo si dať pozor pri kúpe bytu od developera v predpredaji?

Najväčšie riziko predpredaja je, že stavba sa oneskorí alebo nedokončí a vaše peniaze sú už zaplatené. Riziko znižuje povolená stavba na pozemku developera, zálohy chránené mimo bežného účtu developera a zmluva s jasným termínom a sankciou. Toto je kontrolný zoznam:

Čo overiť	Kde si to overíte sami	Ako to má Južanka Poprad
Povolenie stavby	stavebný úrad, kópia od developera	[DOPLNIŤ: číslo a dátum povolenia, úrad]
Vlastník pozemku a ťarchy	list vlastníctva na Katastrálnom portáli	[DOPLNIŤ: k. ú., číslo LV, ťarchy]
Kto je investor	Obchodný register SR, Register účtovných závierok	Južanka Poprad, s.r.o., IČO 54 636 299, zapísaná 20. 7. 2022
Kam idú zálohy	zmluva o budúcej kúpnej zmluve	[DOPLNIŤ: spôsob ochrany záloh]
Termín a sankcie	zmluva o budúcej kúpnej zmluve	odovzdanie 4Q 2027; sankcia [DOPLNIŤ]
Čo je v cene	technický popis ako príloha zmluvy	holobyt; rozsah [DOPLNIŤ]
Záruka	zmluva, preberací protokol	[DOPLNIŤ: záručná doba]

1. Má stavba platné povolenie?

Bez právoplatného povolenia sa stavba nesmie začať a termín dokončenia v zmluve nemá oporu. Vypýtajte si od developera kópiu povolenia a overte si, kto ho vydal, kedy nadobudlo právoplatnosť a či sa týka toho istého bytového domu, nie len prípravných prác.

Od 1. apríla 2025 platí nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.) a stavby sa povoľujú inak ako predtým. Stavby, ktorých konanie sa začalo podľa starších predpisov, majú ešte klasické stavebné povolenie. Podľa ktorého predpisu bola stavba povolená, napíše povolenie samo. Podania podľa nového zákona idú cez portál výstavby Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR; verejné vyhľadávanie povolení v ňom nie je, preto sa o overenie obráťte na stavebný úrad.

Bytový dom Južanka Poprad je podľa webu projektu vo výstavbe, výstavba sa začala v 2. štvrťroku 2026. Povolenie: [DOPLNIŤ: číslo, dátum právoplatnosti a úrad, ktorý povolenie vydal].

2. Kto vlastní pozemok a aké sú na ňom ťarchy?

Developer by mal byť vlastníkom pozemku, na ktorom stavia, alebo mať k nemu iné právo, ktoré zmluva opíše. Na liste vlastníctva vidíte v časti B vlastníka a v časti C ťarchy: záložné práva, vecné bremená a predkupné práva.

List vlastníctva si bezplatne pozriete na Katastrálnom portáli alebo v mape ZBGIS Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Stačí katastrálne územie a číslo parcely alebo listu vlastníctva.

Záložné právo banky na pozemku developera nie je samo osebe zlý signál: banky tak bežne zabezpečujú úver na výstavbu. Dôležité je, čo o ňom hovorí zmluva, teda ako a kedy sa ťarcha z vášho bytu vymaže, aby ste ho dostali bez cudzieho záložného práva.

Pozemok projektu Južanka Poprad: [DOPLNIŤ: katastrálne územie Poprad, číslo LV, parcelné čísla, vlastník a ťarchy]. Ako sa pri prevode bytov vyrieši prípadné záložné právo: [DOPLNIŤ].

3. Kto je investor a čo už postavil?

Developeri často stavajú cez samostatnú spoločnosť založenú na jeden projekt. Je to bežné, ale znamená to, že história firmy je krátka a treba sa pozrieť aj na ľudí a firmy za ňou.

V Obchodnom registri SR zistíte dátum vzniku, sídlo, spoločníkov a konateľov. V Registri účtovných závierok nájdete zverejnené účtovné závierky. Podľa mien spoločníkov a konateľov si dohľadáte, aké projekty už dokončili.

Investorom projektu Južanka Poprad je spoločnosť Južanka Poprad, s.r.o., Mojmírova 8, 040 01 Košice – Staré Mesto, IČO 54 636 299. Podľa Obchodného registra SR vznikla 20. 7. 2022 a jej jediným spoločníkom je EUROCAMP DEVELOP s.r.o. (výpis z 19. 10. 2026). Zhotoviteľ stavby: [DOPLNIŤ]. Predošlé projekty investora alebo jeho spoločníkov: [DOPLNIŤ].

4. Kam idú vaše zálohy?

Zálohy, ktoré platíte počas výstavby, sú najrizikovejšia časť kúpy. Ak idú priamo na bežný účet developera a stavba sa zastaví, budete ich vymáhať ako ktorýkoľvek iný veriteľ. Bezpečnejšie sú zálohy na viazanom účte v banke, v úschove u notára alebo kryté bankovou zárukou.

V zmluve o budúcej kúpnej zmluve hľadajte, na aký účet zálohy platíte, kedy sa môžu použiť a čo sa s nimi stane, ak sa kúpna zmluva neuzavrie. Ak to zmluva nerieši, opýtajte sa.

V projekte Južanka Poprad sú zálohy kupujúcich [DOPLNIŤ: ako sú chránené]. Platobný kalendár a výška rezervačného poplatku: [DOPLNIŤ]. Ako zálohy zladiť s čerpaním úveru, opisuje článok hypotéka na byt vo výstavbe.

5. Čo ak developer nedokončí stavbu načas? Aké mám práva?

Vaše práva pri omeškaní určuje najmä zmluva o budúcej kúpnej zmluve: aký termín sľubuje, akú zmluvnú pokutu developer platí a kedy môžete od zmluvy odstúpiť a dostať zálohy späť. Zmluvnú pokutu treba podľa § 544 Občianskeho zákonníka dohodnúť písomne a určiť jej výšku alebo spôsob výpočtu. Čo v zmluve nie je, budete ťažko vymáhať.

Ak predávajúci kúpnu zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrie, môžete sa podľa § 50a Občianskeho zákonníka do jedného roka domáhať na súde, aby jeho prejav vôle nahradilo súdne rozhodnutie. To však pomôže len vtedy, keď je byt dokončený a skolaudovaný. Pri dlhom omeškaní je pre kupujúceho dôležitejšie právo odstúpiť a vrátenie záloh.

Na čo sa v zmluve pozrieť:

• či je termín dokončenia alebo kolaudácie konkrétny dátum, nie len štvrťrok,
• o koľko sa termín môže posunúť bez sankcie a z akých dôvodov (napríklad počasie alebo úrady),
• výška zmluvnej pokuty za každý deň alebo mesiac omeškania,
• po akom omeškaní môžete odstúpiť a do kedy dostanete zálohy späť.

V projekte Južanka Poprad je dokončenie stavby naplánované na 3. štvrťrok 2027 a kolaudácia a odovzdanie bytov na 4. štvrťrok 2027. Zmluva pri omeškaní: [DOPLNIŤ: zmluvná pokuta, tolerancia termínu a právo odstúpiť].

Chcete si zmluvu prečítať vopred? Vyžiadajte si návrh zmluvy o budúcej kúpnej zmluve cez nezáväzný formulár alebo na čísle +421 948 83 21 21 a dajte ho skontrolovať vlastnému právnikovi.

6. Čo presne je v cene bytu?

Pri byte, ktorý ešte nestojí, je jediným popisom toho, čo dostanete, technický popis a pôdorys v prílohe zmluvy. Ak tam nie je, vizualizácie a reči pri predaji nič nezaručujú.

Byty v projekte Južanka Poprad sa predávajú v stave holobyt, ktorý web projektu opisuje ako „funkčný priestor s uzavretou stavbou, oknami a základnými rozvodmi“. Štandard sa dá dohodnúť na predajnom mieste. Čo holobyt obsahuje a čo nie, rozoberá článok holobyt alebo štandard. Technický popis bytu: [DOPLNIŤ: či je prílohou zmluvy a čo obsahuje].

Overte si aj výmeru: zmluva by mala uvádzať podlahovú plochu bytu a čo sa stane, ak sa skutočná výmera po dokončení líši od projektovej. Pri kartách bytov v Južanke je poznámka, že plochy miestností sú orientačné.

7. Aká je záruka a kto odstraňuje vady?

Pri preberaní bytu sa vady zapisujú do preberacieho protokolu s termínom odstránenia. Vady, ktoré sa ukážu neskôr, uplatňujete u predávajúceho v záručnej dobe. Dĺžku záruky a spôsob reklamácie si prečítajte v zmluve.

Podľa § 599 Občianskeho zákonníka treba vadu vytknúť bez zbytočného odkladu, najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci, inak práva z vád zaniknú. Developer môže v zmluve poskytnúť dlhšiu záruku.

V projekte Južanka Poprad je záručná doba na byt [DOPLNIŤ] a na spoločné časti domu [DOPLNIŤ].

Kto vám zmluvu skontroluje

Zmluvu pripravuje developer a chráni v prvom rade jeho záujmy. Pred podpisom zmluvy o budúcej kúpnej zmluve si ju dajte prečítať vlastnému advokátovi. Otázky z tohto článku mu môžete dať ako zoznam.

Časté otázky

Na čo si dať pozor pri kúpe bytu od developera v predpredaji?

Pred podpisom si overte, či má stavba platné povolenie, kto vlastní pozemok a aké ťarchy sú na liste vlastníctva, kam idú vaše zálohy, aký termín dokončenia a aké sankcie pri omeškaní obsahuje zmluva a čo presne je v cene bytu. Väčšinu z toho si viete overiť sami vo verejných registroch. V projekte Južanka Poprad sú odpovede pri každom bode tohto článku.

Čo ak developer nedokončí stavbu načas? Aké mám práva?

Vaše práva určuje najmä zmluva o budúcej kúpnej zmluve: termín, zmluvná pokuta a právo odstúpiť. Zmluvnú pokutu treba dohodnúť písomne (§ 544 Občianskeho zákonníka). Ak predávajúci kúpnu zmluvu v dohodnutej dobe neuzavrie, môžete sa do jedného roka obrátiť na súd (§ 50a Občianskeho zákonníka). V projekte Južanka Poprad zmluva pri omeškaní [DOPLNIŤ: sankcia a právo odstúpiť].

Kde si pozriem list vlastníctva pozemku developera?

List vlastníctva si bezplatne pozriete na Katastrálnom portáli alebo v mape ZBGIS Úradu geodézie, kartografie a katastra SR podľa katastrálneho územia a parcelného čísla. Na liste vlastníctva vidíte vlastníka pozemku a v časti C ťarchy, napríklad záložné právo banky.

Ďalší krok

Ak vás projekt Južanka Poprad zaujal, pozrite si voľné 2+kk a 3+kk byty v Južanke a cez nezáväzný formulár si vyžiadajte návrh zmlúv a odpovede na body z tohto článku. Telefón: +421 948 83 21 21, predajné miesto: Námestie sv. Egídia 2950/90, Poprad. Viac o projekte je na stránke novostavba v Poprade na Novom Juhu.

Článok je všeobecný prehľad a nenahrádza právne poradenstvo. Zákony sú uvedené v znení overenom [DOPLNIŤ: dátum právnej kontroly].