‹ BlogFinancie
Investičný byt v Poprade: nájomné, výnos a dane
Oplatí sa kúpiť byt v Poprade na prenájom? Modelový výpočet hrubého a čistého výnosu na 2+kk za 150 900 €, dlhodobý verzus krátkodobý prenájom a zdanenie príjmu z prenájmu v roku 2026.
Redakcia Južanka · 7 min čítania
Investičný byt v Poprade prináša pri dlhodobom prenájme hrubý výnos, ktorý sa dá vopred odhadnúť, no nie zaručiť. Pri priemernom nájomnom v Poprade 584 € mesačne bez energií (Deloitte Rent Index, 2. štvrťrok 2026) a byte 2+kk za 150 900 € z projektu Južanka Poprad vychádza hrubý výnos približne 4,6 % ročne. Čistý výnos je nižší o fond opráv, správu, obdobia bez nájomníka a daň. Nižšie je celý výpočet ako modelový príklad.
Aké je nájomné za 2-izbový byt v Poprade a aký výnos prinesie investičný byt?
Priemerné nájomné všetkých bytov v Poprade bolo v 2. štvrťroku 2026 podľa Deloitte Rent Index 584 € mesačne bez energií, medziročne o 3,73 % viac. Samostatný priemer pre 2-izbové byty tento zdroj neuvádza. [DOPLNIŤ: nájomné za 2-izbový byt v Poprade so zdrojom a dátumom]
Hrubý výnos je ročné nájomné delené kúpnou cenou. Čistý výnos počíta s nákladmi, ktoré platí vlastník. Výpočet nižšie je modelový príklad na byte 2+kk D205 za 150 900 € (cena k 12. 10. 2026), kúpenom bez úveru.
| Modelový príklad (nie prísľub výnosu) | Suma za rok |
|---|---|
| Kúpna cena bytu 2+kk v stave holobyt | 150 900 € |
| Dokončenie holobytu a zariadenie | [DOPLNIŤ: cena štandardu + zariadenie] |
| Nájomné 584 € × 12 mesiacov | 7 008 € |
| Hrubý výnos (7 008 € / 150 900 €) | približne 4,6 % |
| mínus fond prevádzky, údržby a opráv a služby, ktoré neplatí nájomník | [DOPLNIŤ: mesačné zálohy × 12] |
| mínus neobsadenosť (napr. 1 mesiac v roku = 584 €) | príklad: 584 € |
| mínus správa (ak ju robí realitná kancelária) | podľa zmluvy so správcom |
| mínus daň z príjmu | pozri časť o daniach |
| Čistý výnos | [DOPLNIŤ: po doplnení nákladov] |
Hrubý výnos počítaný len z kúpnej ceny je nadhodnotený: do investície patrí aj dokončenie holobytu, zariadenie a prípadne parkovacie miesto. Ak byt kupujete na hypotéku, z nájomného platíte aj úroky. Modelovú splátku pri byte za 150 900 € nájdete v článku hypotéka na byt vo výstavbe.
Oplatí sa investičný byt v Poprade pod Tatrami na prenájom?
Investičný byt v Poprade sa oplatí tomu, komu stačí výnos z nájmu v rozsahu z príkladu vyššie a kto ráta s hodnotou bytu z dlhodobého hľadiska. Neoplatí sa tomu, kto potrebuje istý výnos alebo peniaze rýchlo späť. Ceny bytov ani nájmov nikto nezaručí; Národná banka Slovenska v máji 2026 upozornila, že investičný dopyt „zvyšuje riziká na trhu nehnuteľností“.
Pri byte vo výstavbe treba rátať s tým, že nájom sa začne až po odovzdaní a dokončení. V projekte Južanka Poprad je odovzdanie bytov naplánované na 4. štvrťrok 2027; byty sa predávajú ako holobyt. Kedy sa dá začať prenajímať, závisí od toho, či si objednáte štandard od developera, alebo dokončujete sami. Rozdiel opisuje článok holobyt alebo štandard.
Ako sa vyvíjajú ceny bytov v Poprade podľa NBS a Realitnej únie, rozoberá článok koľko stojí nový byt v Poprade v roku 2026.
Dlhodobý alebo krátkodobý prenájom
Dlhodobý prenájom znamená jedného nájomníka na rok a viac, stabilný príjem a málo práce. Krátkodobý prenájom turistom môže priniesť viac, ale vyžaduje upratovanie, komunikáciu s hosťami, registráciu a platenie miestnej dane. Pri Poprade rozhoduje aj sezónnosť Tatier.
| Dlhodobý prenájom | Krátkodobý prenájom | |
|---|---|---|
| Príjem | stabilný, mesačné nájomné | kolíše podľa sezóny a obsadenosti |
| Práca | málo: zmluva, odovzdanie, občasná oprava | veľa: rezervácie, upratovanie, kľúče, hostia |
| Zariadenie | základné, často bez drobností | kompletné, vrátane bielizne a vybavenia kuchyne |
| Registrácia | netreba | od 1. 1. 2027 povinná registrácia jednotky (zákon č. 133/2026 Z. z.) |
| Miestna daň | nie | daň za ubytovanie v Poprade 2,50 € na osobu a noc |
| Cudzinci | bežný nájom | hlásenie pobytu polícii do 5 dní od ubytovania |
| Pravidlá domu | bez obmedzenia | [DOPLNIŤ: či ho pravidlá Južanky dovoľujú] |
Oplatí sa kúpiť byt v Poprade na krátkodobý prenájom turistom do Tatier?
Krátkodobý prenájom v Poprade má výhodu blízkosti Tatier: električka zo stanice Poprad-Tatry ide do Starého Smokovca 25 minút. Nevýhodou je, že časť roka je mimo sezóny, a rastú povinnosti. Bez znalosti obsadenosti a cien za noc v konkrétnej lokalite sa výnos vopred spoľahlivo vypočítať nedá.
Registrácia od roku 2027. Zákon č. 133/2026 Z. z. o registri jednotiek pre poskytovanie služieb krátkodobého prenájmu ubytovania platí od 1. 1. 2027. Jednotku treba zaregistrovať pred prvým poskytnutím služby a bez registračného čísla sa nesmie ponúkať na platforme. Kto ubytovanie ponúka už v roku 2026, musí sa zapísať do 28. 2. 2027. Pokuta pre fyzickú osobu je 100 až 1 000 € (slov-lex.sk).
Daň za ubytovanie. Mesto Poprad vyberá 2,50 € na osobu a prenocovanie, deti do 7 rokov sú oslobodené. Ubytovateľ sa musí do 30 dní zaregistrovať, daň odvádza do 15. dňa nasledujúceho mesiaca a podáva mesačné hlásenie aj pri nulovom počte hostí (poprad.sk).
Cudzinci. Ubytovateľ overí totožnosť hosťa, zapíše ho do knihy ubytovaných a pobyt cudzinca ohlási polícii do piatich dní od ubytovania (§ 113 zákona č. 404/2011 Z. z.).
Či krátkodobý prenájom v bytovom dome Južanka Poprad dovolia pravidlá domu: [DOPLNIŤ: stanovisko k stanovám alebo domovému poriadku].
Daň z prenájmu bytu v roku 2026
Príjem z prenájmu bytu fyzickou osobou je podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov ostatným príjmom. Do 500 € ročne je oslobodený, zdaňuje sa len suma nad 500 € a výdavky sa uplatnia pomerne. Od roku 2026 sa daň platí v pásmach 19 %, 25 %, 30 % a 35 % podľa výšky celkového základu dane.
- Oslobodenie 500 €. § 9 ods. 1 písm. g) zákona č. 595/2003 Z. z.; potvrdzuje to aj Finančná správa.
- Výdavky. Odpočítať sa dajú preukázateľné výdavky súvisiace s prenájmom, napríklad zálohy, ktoré neplatí nájomník, opravy alebo odpisy, v pomere k zdaňovanej časti príjmu.
- Sadzby. 19 % do 154,8-násobku životného minima, 25 % do 212,4-násobku, 30 % do 264-násobku a 35 % nad ním (§ 15 písm. a) bod 1 zákona, znenie od 1. 1. 2026). Pásmo sa určuje zo základu dane spolu s ostatnými príjmami.
- Zdravotné poistenie. Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 nepatrí medzi príjmy, z ktorých sa podľa § 10b zákona č. 580/2004 Z. z. platí poistné. Inak to môže byť pri prenájme ako živnosti s ďalšími službami. [DOPLNIŤ: potvrdí daňový poradca]
- Priznanie. Príjem z prenájmu nad 500 € sa uvádza v daňovom priznaní za rok, v ktorom ste ho dostali.
Daňové pravidlá sa menia takmer každý rok. Pred kúpou investičného bytu si výpočet dajte urobiť daňovému poradcovi.
Chcete výpočet na konkrétnom byte? Pošlite kód bytu cez nezáväzný formulár, predajca doplní cenu, zálohy a termín odovzdania. Telefón: +421 948 83 21 21.
Náklady, ktoré výnos znižujú
Najčastejšia chyba pri výpočte výnosu je počítať len s kúpnou cenou a nájomným. Výnos investičného bytu v novostavbe znižuje päť skupín nákladov.
- Dokončenie holobytu. Byty v projekte Južanka Poprad sa predávajú ako holobyt; podlahy, sanita a dvere sú samostatná investícia. [DOPLNIŤ: cena štandardu]
- Zariadenie. Kuchynská linka so spotrebičmi, svietidlá a nábytok podľa toho, či prenajímate zariadený byt.
- Správa. Ak nájomníkov nehľadáte a byt nespravujete sami, platíte správcovi.
- Neobsadenosť. Každý mesiac bez nájomníka znižuje ročný príjem o dvanástinu.
- Zálohy a fond opráv. Časť platieb za dom platí vlastník aj vtedy, keď byt nie je prenajatý. [DOPLNIŤ: mesačné zálohy pre 2+kk v Južanke]
Časté otázky
Oplatí sa investičný byt v Poprade pod Tatrami na prenájom?
Záleží na kúpnej cene, nájomnom a nákladoch, ktoré výnos znižujú. Pri priemernom nájomnom v Poprade 584 € mesačne (Deloitte Rent Index, 2. štvrťrok 2026) a byte za 150 900 € vychádza hrubý výnos približne 4,6 % ročne, čistý je nižší po odpočte fondu opráv, správy, neobsadenosti a daní. Výnos nie je zaručený.
Aké je nájomné za 2-izbový byt v Poprade a aký výnos prinesie investičný byt?
Priemerné nájomné všetkých bytov v Poprade bolo v 2. štvrťroku 2026 podľa Deloitte Rent Index 584 € mesačne bez energií; samostatný priemer pre 2-izbové byty tento zdroj neuvádza. Pri 2-izbovom byte za 150 900 € by takéto nájomné znamenalo hrubý výnos približne 4,6 % ročne. [DOPLNIŤ: nájomné za 2-izbový byt v Poprade so zdrojom a dátumom]
Oplatí sa kúpiť byt v Poprade na krátkodobý prenájom turistom do Tatier?
Krátkodobý prenájom môže priniesť viac ako dlhodobý, ale má vyššie náklady, viac práce a od 1. 1. 2027 povinnú registráciu podľa zákona č. 133/2026 Z. z. Mesto Poprad vyberá daň za ubytovanie 2,50 € na osobu a noc. Či krátkodobý prenájom v bytovom dome Južanka Poprad dovolia pravidlá domu, [DOPLNIŤ].
Ďalší krok
Pozrite si voľné 2+kk a 3+kk byty v Južanke a cez nezáväzný formulár si vyžiadajte cenu štandardu, zálohy a podmienky prenájmu pre vybraný byt. Telefón: +421 948 83 21 21. Viac o projekte je na stránke novostavba v Poprade na Novom Juhu.
Modelový príklad nie je prísľub výnosu. Ceny bytov k 12. 10. 2026, nájomné za 2. štvrťrok 2026, daňové a právne údaje overené 19. 10. 2026. Článok nenahrádza daňové poradenstvo.
